Vad gäller om jag hittar ett dolt fel i huset jag har köpt?

Förklaring

4 kap. 19 § jordabalken är grundregeln för fel i en fastighet. Stämmer huset inte med avtalet, eller avviker det från vad du med fog kunnat räkna med vid köpet, kan du enligt 12 § göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Du har dessutom rätt till skadestånd om felet beror på försummelse från säljarens sida, eller om huset vid köpet avvek från något som säljaren får anses ha utfäst.

Det som brukar kallas undersökningsplikten står i andra stycket: du får inte åberopa en avvikelse som du borde ha upptäckt vid en undersökning som varit påkallad med hänsyn till husets skick, hur jämförbara hus normalt ser ut och omständigheterna vid köpet. Ett fel kan alltså vara "dolt" i vardagsmening men ändå räknas som något du borde ha hittat. Hur långt undersökningen behöver gå beror på det enskilda köpet; lagtexten anger inga exakta krav.

Du måste också reklamera. Enligt 19 a § får du inte åberopa att huset är felaktigt om du inte meddelar säljaren inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt felet. Undantag gäller om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Har du avsänt meddelandet på ett ändamålsenligt sätt får du åberopa det även om det försenas eller inte kommer fram.

Vill du häva köpet behöver du vara snabb. Enligt 12 § andra stycket, som 19 § hänvisar till, är rätten att väcka talan om hävning förlorad om talan inte väcks inom ett år från tillträdet, om inte säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. Det rör ofta stora belopp, så det kan vara klokt att låta en jurist titta på just ditt fall.

Så går du vidare

1. Dokumentera feletTa bilder och anteckna när du märkte det.
2. Meddela säljaren skriftligt och snabbtDu måste reklamera inom skälig tid. Spara en kopia av meddelandet.
3. Ta hjälp av en juristDet rör ofta stora belopp, och rätten att väcka talan om hävning kan gå förlorad. Låt en jurist titta på ditt fall.